房贷诊所常见问题

房屋贷款是如何分类的?
通常居民住房的贷款可分为以下几大类:
贷款期限方面分为:不固定期限贷款(closed);固定期限贷款(open).固定期限的贷款可为六个月到十年期,在每一个期间内如提前还清贷款,贷款机构要收取罚金.不固定期限的贷款可随时还清贷款本息,没有罚款,所以其贷款利率相对较高.
以贷款利率来分:有固定利率贷款和浮动利率贷款,一些银行也推出混合利率贷款.固定利率的贷款在合同期内利率不变,浮动利率的贷款利率随市场变化而调整.
此外,还可以分为二次房屋贷款,房屋再贷款,可携带贷款,可转移贷款,高比例贷款等.

归还房屋贷款的期限是如何确定的?
一般来讲,居民房屋贷款最终还清期限(Amortization Period)为二十五年,最长也可达四十年.不要把这个期限与每个贷款期限(Mortgage Term)混淆起来.第一个期限的长短取决于你的房屋贷款多长时间还清,是可变化的.而贷款的合同期限是你与贷款机构以协议方式固定下来的,一般不可变更.除非你情愿支付规定的罚款.

房屋贷款每期付款的额度是如何计算出来的?
在加拿大多数房屋贷款的计算原则是半年计一次复利(Semi-annual Compounding),所产生的利息后收(Not in Advance),以及每期还款混合贷款本金和利息(Blended Payments). 不论你选择付款周期为每周,双周或每个月一次,其还款包括当期所产生的利息加上部份本金.因为每期还款的数额是固定的,而本金的数额比例随着时间的推移逐渐增大.也正是因为每期付款的数额是一样的,多数人并不清楚其中究竟付了多少本金和多少利息.有些人还将房地产税,保险等费用与房贷一起支付,就更容易弄不清楚.

如何选择房屋贷款利率?
贷款利率的高低是根据市场利率变化,贷款机构的成本及利润,以及贷款期限长短来决定的.人们通常选择三年期,五年期的贷款比较多,这与贷款利率的基本走势有关.一般来讲,利率成上升趋势时应选固定利率;相反则应选择浮动利率.其中还有一些因素应一并考虑,诸如:计划还清贷款的总期限,其它家庭债务情况,以及分析和承受利率变化的能力等.不过,据统计在前几十年的计算比较来看,贷款人支付利息总额仍然是浮动利率少于固定利率.

什么是Title Insurance?
在大家进行房地产交易时,律师的责任之一就是要以法律形式确定该财产所有权(Title)准确无误的进行转移.此项保险则是在上述的基础上再加倍保障而已.

房地产税是如何计算的?
房地产税的计算方法是按你所拥有的住房的位置,用途及购买价,由政府指定的部门每两年进行评估一次(如安省,www.mpac.ca),得出当时的市场价值,并以这个价值按一定的比例计算而得你应缴的房地产税.如此房屋评估的价值越高你所应支付的房地产税就越多.在你接到评估部门的评估结果后,如有疑问可与该机构联系,并据理申诉. 房地产税是当地市镇政府收入的重要来源.如果当地财务预算出现赤字,则很可能会调高房地产税的费率.

房屋贷款利息是否可以抵税?
与美国不同,加拿大的税法规定,一般居民住房的贷款利息不可抵税.如果你利用该住房进行商业用途,按使用面积的比例计算,此部分房屋贷款利息可以抵税.同时相关的房屋维护,取暖费,水电费,房地产税以及折旧等都可在税前的商业收入扣除.有关细节请向专业人员请教.

房屋贷款保险与人寿保险的区别?
首先要了解房屋贷款保险中包括哪些内容,在什么情况下,保险公司才可进行理赔.通常在受保人去世时会得到赔偿.也有的保单同时包括意外伤残,晚期特种疾病等条款.普通的人寿保险顾名思义只对受保人去世时进行理赔.
两者的区别很大,通常来讲房屋贷款保险是贷款机构为保险起见,要求贷款人购买其推荐的某一保险公司的保险,这种保险的不利方面在于:
1. 受保方为银行等贷款机构,不是贷款人.因为其只覆盖当时剩余的贷款本息.
2. 随着贷款本金的减少,受保范围也缩小,但保费却保持不变;
3. 如贷款人在不同的贷款期更换贷款机构,其保险不可携带.故需重新购买时的年龄及体质都不利;
4. 银行等贷款机构只关心其贷款的安全,其保险在品种和价格上都缺乏选择.而其推荐的保险价格通常也较高.



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